Германия поможет малому бизнесу Испании

Многие жители Испании, а также её иностранные гости совершают покупку жилой недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду и получения прибыли. Какой вариант аренды предпочтительнее и как обстоит дело с налоговым законодательством?

В Испании, на законодательном уровне, существуют следующие виды аренды:

- долгосрочная аренда (Arrendamiento de vivienda para residencia habitual);

- сезонная аренда (Arrendamiento de temporada);

- краткосрочная туристическая аренда (Arrendamiento de «apartamento o vivienda de uso turístico»).

Долгосрочная аренда для постоянного проживания

Этот тип аренды регулируется Законом «О городской аренде» 29/1994 от 24 ноября (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre), в частности, ст. 2 раздела II.

Аренда признается долгосрочной тогда, когда стороны предпочитают заключать договор на долгий срок. В данном случае, минимальный срок договора - три года. При этом каждая из сторон ежегодно вправе расторгнуть договор, уведомив о своем намерении противоположную сторону за 30 дней до окончания срока – так, как это указано в ст. 9 упомянутого нами закона.

Что касается налоговых вопросов, то долгосрочная аренда освобождена от уплаты НДС. Эта льгота распространяется также на парковочное место, кладовки и прочие дополнительные опции, включая движимое имущество, если они сдаются в аренду вместе с жильем, т.е. являются частью договора. Однако если арендуемой жилье будет использоваться для ведения профессиональной деятельности, НДС должен быть начислен и уплачен. То же самое происходит, если жилье арендует компания для своих работников – учет НДС обязателен.

Долгосрочная аренда должна облагаться налогом на передачу собственности – ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Налогоплательщиком выступает арендодатель, сумма налога рассчитывается исходя из установленной арендной платы, а ставки назначаются на уровне каждой автономии.

Весь доход, полученный арендодателем от долгосрочной аренды, должен отражаться в его декларации IRPF в разделе «Доход от недвижимого имущества» (при условии, что аренда не является его экономической деятельностью, т.е. он не занимается арендой на профессиональной основе в качестве предпринимателя).

Сезонная аренда

Сезонная аренда регулируется тем же самым законом «О городской аренде»: ч.2 ст. 3.

В данном случае речь идет о недвижимости, которую надлежит использовать исключительно в качестве жилья — «uso distinto al de vivienda» (нормативы отражены в разделе III). Главным плюсом сезонной аренды является полная свобода сторон в определении сроков, при этом законодательно не существует никаких ограничений в отношении минимального срока.

 Под определение сезонной аренды подпадает жилье, сдаваемое на школьный год, на летний период, на время командировки и т.д. Подразумевается, что в аренду не включены никакие дополнительные услуги вроде уборки, смены белья, встречи и размещения. И, что особенно важно, это жилье не публикуется на сайтах и порталах краткосрочной туристической аренды. Если арендатору оказываются какие-либо из перечисленных услуг, аренда уже не считается сезонной, а переходит в разряд туристической (см. ниже).

Иными словами, квартира возле пляжа, сдаваемая летом на неделю или помесячно, без сопроводительных услуг вроде уборки, смены белья, телефонного коммутатора, а также не публикуемая на сайтах краткосрочной аренды, с точки зрения закона является сезонной арендой.

Как и в первом случае, сезонная аренда освобождена от начисления и уплаты НДС. Т.е. арендатор выплачивает арендодателю только установленную арендную плату. Однако если арендодателем выступает юридическое лицо, чьим видом деятельности является сдача жилья в аренду, НДС должен начисляться в соответствии с Разъяснением Главного налогового управления 0274-08 (Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos 0274—08). Весь доход, полученный от сезонной аренды, должен отражаться в головой декларации IRPF в разделе доходов от недвижимого имущества.

Краткосрочная туристическая аренда

Этот вид аренды не регулируется вышеуказанным Законом «О городской аренде», а подпадает по действие местного законодательства на уровне автономии. В каждой автономии существуют свои законодательные акты, регулирующие сектор краткосрочной туристической аренды.

В общем виде, если аренда жилья сопровождается дополнительными услугами, отраженными в законодательстве каждой конкретной автономии, а также если для поиска арендаторов используются посредники (риелторские агентства или специализированные интернет-сайты), то речь идет о туристической аренде.

Если краткосрочная аренда не сопровождается сопутствующими услугами, присущими гостиничному сектору (ежедневная уборка, смена белья, вынос мусора и т.п.), и сам договор аренды заключается непосредственно между владельцем и арендатором (частным лицом) без участия посредников, сделка не облагается НДС.

Если же владелец действует через посредников, при том, что аренда не сопровождается вышеперечисленными сопутствующими услугами, присущими гостиничному сектору, посредник обязан выставить владельцу фактуру, где его комиссионные будут указаны с 21% НДС.

Согласно испанским законам, весь доход, полученный владельцем от аренды, должен быть задекларирован.

Резиденты декларируют его ежегодно при подаче декларации IRPF формы 100 (Modelo 100 – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) в графе «доходы от недвижимого имущества» — “rendimientos del capital inmobiliario”.

Нерезиденты для этих целей используют форму 210 (Modelo 210 – Impuesto sobre la Renta de No Residentes), в которой отражаются доходы как от владения, так и от сдачи недвижимости в аренду.

Если сдача жилья в аренду осуществляется в рамках экономической деятельности, то доход так и декларируется — как полученный от экономической деятельности, а не от недвижимого имущества.

В последнее время налоговая служба Испании всерьез взялась за сектор краткосрочной туристической аренды и намерена контролировать все сайты и порталы, где публикуются объявления. С 1 января 2018 года. Королевский Декрет 1065/2007 от 27 июля обязывает интернет-платформы, выступающие в роли посредников, представлять в налоговую службу всю информацию о размещенных объявлениях о краткосрочной туристической аренде и обо всех заключенных сделках.