Права арендаторов жилья в Испании

Аренда жилья в Испании регламентируется Законом "О городской аренде"  (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU) и поправками, внесенные Законом 4/2013 "О мерах по смягчению и развитию рынка аренды жилья" (Ley 4/2013, de 4 de junio), который ввёл меры юридического и налогового характера, затрагивающие такие аспекты, как срок действия контракта или экспресс-выселения.

Тем не менее, у многих людей остаются вопросы: каковы же в настоящее время права и обязанности у лиц, арендующих жильё? В этой статье мы поможем вам разобраться в хитросплетениях вышеуказанных испанских законов.

ПРАВА АРЕНДАТОРОВ

 - Согласование цены и срока действия договора

Арендодатель и арендатор могут до подписания контракта договориться о сроках его действия и о размере ежемесячной арендной платы. В течение срока действия контракта, размер арендной платы может обновляться только на ежегодной основе, в соответствии с условиями, согласованными обеими сторонами. Данный пересмотр не является обязательным, но может быть согласован между арендатором и арендодателем.

 - Продление сроков договора

В день окончания действия договора он будет продлен автоматически на год до тех пор, пока аренда не достигнет минимального срока в три года (принудительное продление), за исключением случаев, когда арендатор сообщит о своих намерениях расторгнуть соглашение не менее чем за 30 дней до окончания срока действия договора или срока его продления. Контракты, в которых не указан срок действия, подразумевает, что срок его действия составляет один год с правом продления до трех лет. Если по истечении трех лет ни арендатор, ни арендодатель не сообщат о своем желании прекратить его за 30 дней до истечения, то такой контракт считается продленным еще на один год (автоматическое продление по молчаливому согласию сторон).

 - Расторжение договора в случае, когда вам это необходимо

Арендатор может расторгнуть договор после 6 месяцев с условием, что он уведомил об этом арендодателя как минимум за 30 дней. В этом случае и если это было оговорено в контракте, арендатор должен возместить владельцу сумму, эквивалентную арендной плате за один месяц за каждый год контракта, который остается неисполненным. За периоды времени меньше, чем один год, компенсация выплачивается в пропорциональном размере.

 - Возврат депозита, если имуществу не нанесены повреждения

После завершения договора, если жилье находится в хорошем состоянии и отсутствуют задолженности перед коммунальными компаниями, арендодатель запрашивает возврат депозита в соответствующем органе и выплачивает его арендатору в течение месяца после даты возвращения ключей (приема квартиры арендодателем). Если это займет больше времени, то арендатор может потребовать уплаты процентов.

 - Продление аренды, несмотря на смену владельца

Арендаторы жилья, зарегистрированные в Реестре собственности и проживающие в нем сами, их супруги, с которыми они по факту или по закону не имеют раздельный режим проживания, их дети, находящиеся у них на иждивении, при смене владельца жилья могут сохранить договор аренды с теми же правами и обязанностями. Если новый хозяин желает сам пользоваться жильем, арендатор имеет право потребовать продолжить действие договора еще на 3 месяца, в течение которых он будет оплачивать арендную плату и другие полагающиеся платежи, и может требовать у арендодателя возмещения убытков.

 - Передача права аренды третьим лицам в определенных ситуациях

Арендатор может продлить аренду, даже если не проживает в жилище, если это продолжают делать его супруг/супруга, с которым/которой арендатор по факту или по закону не имеет раздельный режим проживания, его дети, находящиеся у него на иждивении и если он зарегистрирован в Реестре собственности. В случаях признания брака ничтожным, развода или объявления режима раздельного проживания право аренды может перейти к супругу/супруге арендатора, если такое решение будет принято в соответствии с гражданским законодательством, но необходимо сообщить об этом арендодателю в срок, не превышающий 2 месяца с даты судебного решения. В случае смерти арендатора возможно договориться о суброгации (замещении одного лица другим в отношении права аренды), если это произойдет по истечении 3 лет действия договора, или о расторжении договора после 3 лет, если это произойдет раньше.

 - Льготы по налогу на прибыль

Арендаторы могут вычесть размер годовой платы за аренду своего постоянного жилья в декларации о доходах (процент зависит от налогооблагаемой базы), а также суммы за ремонт, который он провел (по согласованию с владельцем).

 - Снижение арендной платы в обмен на работы по улучшению жилья

Арендатор может провести работы по улучшению жилья, но только тогда, когда это не повлияет на стабильность или безопасность жилья, если арендатор даст на это свое письменное согласие. Кроме того, оба могут договориться о том, что стоимость ремонтных работ на согласованных условиях может быть зачтена частично или полностью в оплату арендных платежей. Если это не сделано на согласованных условиях, арендодатель может расторгнуть договор. В случае проведения работ без согласия арендодателя он по истечению срока действия контракта может потребовать, чтобы жилье было приведено в первоначальное состояние без выплаты компенсации.

 - Ремонтные работы в случае собственной инвалидности или инвалидности супруга/супруги

Арендатор может выполнять работы внутри жилья, , направив уведомление владельцу, если он, его супруг/супруга или лица или члены семьи, постоянно в нем проживающие, имеют инвалидность любой степени или имеют возраст старше 70 лет. Работы не должны затрагивать элементы или общие сервисы здания, ни его стабильность или безопасность. По окончанию срока действия договора арендатор должен привести жилье в первоначальное состояние, если того требует арендодатель.

 - Отказ от права преимущественной покупки

Арендатор имеет право отказать от своего права преимущественной покупки. Таким образом, арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении продать недвижимость как минимум за 30 дней.

 ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ

- Внести депозит при подписании договора

Арендатор должен внести залог, предусмотренный законом, предназначенный для ремонта возможных  повреждений в арендуемом жилье (помимо обеспечения арендной платы), эквивалентный размеру месячной платы (или двух, если недвижимость не будет использоваться как жилье). Депозит должен быть помещен на хранение соответствующего официального органа автономии. Размер депозита пересматривается каждые 3 года (для договоров, заключенных после принятия нового закона), но при каждом продлении договора стороны могут договориться о сумме, приравненной к размеру текущей арендной платы за месяц. В случае повреждений в жилье, или когда арендатор покидает жилье до окончания действия контракта или не заплатил за последний месяц, арендодатель имеет право требовать возмещения и имеет право на использование этого депозита.

 - Платить ежемесячную арендную плату в соответствии с согласованными условиями.

Арендатор должен платить согласованный ежемесячный платеж за аренду в предусмотренный срок. В противном случае, если это указано в договоре и аренда зарегистрирована в Реестре собственности, аренда будет расторгнута после того, как владелец запросит через суд или нотариуса платеж у арендатора и не получит ответ в течении 10 рабочих дней или в этом ответе будет согласие на подобное решение. В случае появления последующих расходов, связанных с жильем, арендодатель может использовать депозит для их оплаты, предварительно уведомив об этом нотариально заверенным уведомлением.

 - Ответственность за коммунальные платежи

Арендатор несет расходы на оплату внутренних платежей, таких как вода, электроэнергия и газ, а также на страхование содержимого жилища и на другое, например, техническое обслуживание котла, если это было оговорено в договоре. Оплата налогов, таких как IBI, должна осуществляться арендодателем, за исключением случаев, когда в договоре не установлено иное.

- Оставить жилье в первоначальном состоянии при выезде из него

Если арендодатель не согласился на иное, арендатор по окончанию действия контракта должен оставить жилье в первоначальном состоянии; в противном случае он может потерять депозит.

 - Покинуть жилье, если арендодатель докажет, что оно ему нужно

Арендатор должен покинуть жилье, если, по истечении первого года аренды, арендодатель сообщает ему как минимум за два месяца о необходимости использовать собственность в качестве постоянного жилья для себя, родственников первой ступени родства или супруги/супруга в случае установления режима раздельного проживания, развода или признания брака ничтожным. Если арендодатель или его родственники не займут жилье через 3 месяца после окончания контракта или освобождают его (за исключением форс-мажорных обстоятельств), арендатор, в течение 30 дней, может вернуться в качестве такового на новый период сроком до 3-х лет с соблюдением предыдущих условий договора и с компенсацией затрат на выезд из жилья, или требовать компенсацию в размере ежемесячной платы за каждый год, оставшийся неисполненным по контракту.

 - Освободить жилье в случае неуплаты

Арендодатель может подать в суд на арендатора за неуплату, если тот задержал плату на один месяц. Арендатор имеет период в 10 рабочих дней, чтобы избежать или попытаться избежать выселения, заплатив задолженность по арендной плате плюс судебные издержки. Такое может быть сделано арендатором только один раз за всё время действия договора; на второй раз он будет выселен, даже если оплатит аренду позже. Если, по истечении 10 дней арендатор не платит или выезжает из жилья, суд присудит ему оплатить все долги и все расходы до момента выезда из жилья. Арендатор только может опротестовать суммы, указанные в решении суда. В то же время, владелец жилья не может поменять замки или отключить электроснабжение, воду и газ, поскольку за это арендатор может подать на него жалобу в полицию.

 - Потеря права арендодателя

Если арендодатель передает жилье в доверительную собственность, теряет его из-за неуплаты ипотеки или в результате судебного решения, или осуществляет право выкупа (opción de compra), аренда будет прекращена. Исключением будет являться случаи, когда недвижимость зарегистрирована в Реестре собственности. В этой ситуации аренда будет продолжаться весь срок, согласованный в договоре.